Immobilier d’entreprise au Pays Basque : un marché en ralentissement mais toujours sous tension en 2025
Le dernier Observatoire de l’Immobilier d’Entreprises du Pays Basque confirme un net ralentissement des transactions en 2025. Pourtant, les niveaux de prix et de loyers restent élevés, notamment sur le secteur très dynamique de la Côte Basque-Adour.
Bureaux : moins de transactions, mais un marché encore attractif
Le marché des bureaux recule nettement avec 62 transactions en 2025 contre 96 en 2024 (-35 %). Les surfaces commercialisées chutent également (-45 %), tandis que le stock disponible augmente à 25 820 m² (+17 %).
Le neuf reste recherché, contrairement à la seconde main, dont l’écoulement est beaucoup plus lent (jusqu’à plus de 4 ans en moyenne). Le secteur de Maignon concentre toujours une grande partie de l’activité, et plus de 80 % du marché se situe sur la Côte Basque-Adour.
Côté loyers, les niveaux restent soutenus :
- 194 € HT/m²/an en seconde main
- 240 € HT/m²/an dans le neuf
Entrepôts et locaux d’activités : forte hausse de l’offre
Le segment ralentit également avec 19 transactions contre 28 l’an dernier. Les surfaces commercialisées reculent de 34 %, tandis que le stock bondit de 70 % pour atteindre 48 280 m².
La seconde main domine largement, représentant près de 75 % des surfaces disponibles.
Les principales zones concernées sont Maignon, Les Joncaux, Les Pontots, la rive droite nord de Bayonne, Bassilour et le secteur du Golf à Bassussarry.
Les loyers restent élevés :
- 108 € HT/m²/an en seconde main
- 120 € HT/m²/an dans le neuf
Locaux commerciaux : des volumes en hausse malgré moins de transactions
Le nombre de transactions baisse de 14 %, mais les surfaces commercialisées progressent de 29 % (14 214 m²). Le marché reste très largement dominé par la seconde main.
Les petites surfaces sont les plus recherchées, avec 61 % des transactions portant sur des locaux de moins de 100 m². La Côte Basque-Adour concentre à elle seule plus de 70 % de l’activité.
Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, ainsi que les secteurs des 5 Cantons et de Cœur de Sutar, restent les zones les plus dynamiques.
Des perspectives à surveiller
Plusieurs projets devraient alimenter le marché d’ici 2026-2028, avec :
- plus de 11 000 m² de bureaux à venir sur Bayonne, Anglet et Biarritz
- plus de 6 700 m² de commerces principalement à Anglet
Ces livraisons pourraient progressivement rééquilibrer un marché encore tendu, notamment sur les bureaux neufs et les emplacements commerciaux stratégiques.